Nekretnine su delovi zemljine površine, zajedno sa svim što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje u skladu sa odredbama opšteg propisa o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Prema našem pravnom uređenju, nekretnina je stvar koja se ne može premeštati sa jednog mesta na drugo bez povrede njene suštine.
Zemljišna parcela je deo površine Zemljine kore koja je geometrijski određena i ima specifičnu oznaku čime se razlikuje od ostaloga zemljišta (katastarska oznaka).
Procenitelj vrednosti nekretnine ima zadatak da upotrebom različitih metodologija predvidi prodajnu cenu nekretnine, ali takođe i da odredi koje su moguće koristi, odnosno prihodi koju ta nekretnina u predviđenom vremenu može doneti, te da sve to izrazi u novcu.
Prilikom izrade procene odnosno određivanja vrednosti nekretnine potrebno je odrediti način ili metodu kojom će se utvrditi objektivna vrednost nekretnine, a na bazi elemenata koji tu vrednost determinišu.
Tržišna vrednost je glavni lajtmotiv u postupku procene vrednosti nekretnina. Ona se može vršiti u različite svrhe, a najčešće za:
- potrebe obezbeđenja izvora finansiranja,
- u procesu odlučivanja o investiranju u nepokretnosti,
- za potrebe računovodstvenog izveštavanja,
- u postupku donošenja poslovnih odluka,
- u raznim vrstama sudskih sporova,
- poslovima osiguranja, oporezivanja i dr.
Pojam procene vrednosti označava ekspertsko mišljenje o vrednosti, kao i postupak utvrđivanja vrednosti, na osnovu sistematskog pristupa, koji obuhvata sledeće aktivnosti:
- Fizička i pravna identifikacija imovine koja se vrednuje;
- Identifikacija prava nad imovinom koja se vrednuju;
- Utvrđivanje svrhe procene;
- Utvrđivanje efektivnog datuma procene;
- Prikupljanje i analiza podataka koji su potrebni za primenu
metoda procene;
- Primena metoda procene;
- Donošenje zaključka o vrednosti i izrada izveštaja.
Investitori, vlasnici nekretnina trebaju biti upoznati sa tehnikama procene i pretpostavkama koje su prethodile proceni vrednosti. Procena vrednosti treba da bude dopuna, a ne zamena za detaljnu investicionu analizu od strane investitora.
Metodologija procene nepokretnosti u stabilnim ekonomijama je dobro poznata. U pojedinačnoj proceni nepokretnosti, poznatoj literaturi, koriste se tri metode procene koje imaju i različite nazive:
– troškovna metoda ( troškovni pristup (engl. cost approach, nem. sachwertverfahren),
– komparativna metoda (metoda poređenja prodaje, direktno upoređenje prodajnih cena, (engl. sales comparison approach, nem. vergleichswertverfahren)
– metoda kapitalizacije dohotka (metoda vrednovanja prihoda, prinosni pristup, metoda kapitalizacije dobiti, (engl. income capitalization approach, nem. ertragswertverfahren).
Proces procene treba da sadrži sledeće:
- Definisanje angažmana
- Prikupljanje, selekcija i analiza podataka
- Opšti podaci (makroekonomski, regionalni i sl)
- Specifični za procenjivanu imovinu (istorijat, troškovi, cene, prihodi, upotreba)
- Komparativni (konkurencija, slične transakcije itd)
- Analiza najboljeg iskorišćenja (zemljište kao slobodno)
- Ocena vrednosti zemljišta
- Primena pristupa i metoda procene (troškovni, tržišni, prinosni)
- Donošenje zaključka o vrednosti
- Pisanje izveštaja
Tržišna vrednost nekretnine
Definicija tržišne vrednosti nepokretnosti: ( po NSP "Službeni glasnik RS", broj 70 od 20. jula 2017.)
Tržišna vrednost - „Procenjeni iznos za koji bi nepokretnost mogla da se razmeni na datum procene vrednosti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom.
”Pristupi pri proceni vrednosti nepokretnosti:
Postoje tri priznata pristupa ili metode procene vrednosti: komparativni pristup, prinosni pristup i troškovni pristup.
1. troškovni pristup, troškovna metoda
Troškovni pristup se najčešće primenjuje za procenu nepokretnosti metodom troškova zamene. On se obično koristi kada nema podataka o uporedivim transakcijama sličnih nepokretnosti ili nema stvarnog ili potencijalnog prihoda koji bi vlasnik nepokretnosti uživao. Troškovni pristup se prvenstveno koristi za procenu specijalizovanih nepokretnosti koje se retko ili nikada ne prodaju na tržištu, osim kroz prodaju privrednih subjekata ili subjekata čiji su deo.
Prvi korak podrazumeva procenu troška zamene, tj. troška nove nepokretnosti. To je obično trošak zamene nepokretnosti savremenim ekvivalentom na odgovarajući datum procene. Trošak zamene mora da odražava sve dodatne troškove, među kojima su vrednost zemljišta, infrastruktura, cena izrade projekta i trošak finansiranja koje bi učesnik na tržištu morao da snosi da bi stvorio savremeni ekvivalent predmetne nepokretnosti.
Cena savremenog ekvivalenta se potom usklađuje u pogledu zastarelosti kako bi se došlo do iznosa za koji je nepokretnost svom potencijalnom kupcu manje vredna od savremenog ekvivalenta zbog svog fizičkog stanja, funkcionalnosti i ekonomske upotrebljivosti.
2. pristup zasnovan na poređenju prodaje
Kod komparativnog pristupa do procenjene vrednosti se dolazi poređenjem predmetne nepokretnosti sa identičnim ili sličnim nepokretnostima za koje su dostupne informacije o ostvarenim transakcijama.
Kod komparativnog pristupa, prvi korak je uzeti u obzir realizovane cene istih ili sličnih nepokretnosti koje su nedavno ostvarene na tržištu. Može biti neophodno da se usklade informacije o cenama ostvarenim u drugim transakcijama kako bi se u obzir uzele razlike u uslovima tih transakcija i osnov procene, kao i moguće pretpostavke koje treba napraviti u toku procene koja se vrši. Mogu se javiti razlike u pravnim, ekonomskim ili fizičkim osobinama između uporedivih transakcija i nepokretnosti čija se vrednost procenjuje.
3. prinosni pristup
Prinosni pristup omogućava utvrđivanje vrednosti nepokretnosti pretvaranjem budućih novčanih tokova u jedinstvenu vrednost, svođenjem na sadašnju vrednost.
U prinosnom pristupu se uzima u obzir prihod koji će nastati korišćenjem nepokretnosti tokom njenog ekonomskog veka, a vrednost se izračunava tako što se prihod od izdavanja nepokretnosti kapitalizuje primenom odgovarajuće stope kapitalizacije. To se najčešće čin kapitalizacijom prihoda, gde se tzv. „stopa prinosa utvrđena u odnosu na sve rizike” (tzv. all-risk yield) primenjuje na reprezentativni prihod za određeni period, ili diskontovanjem novčanih tokova, gde se diskontna stopa primenjuje na niz budućih novčanih tokova čime se oni svode na sadašnju vrednost.